Vous êtes propriétaire d’un logement et vous cherchez un moyen de le rentabiliser ? Ne cherchez plus ! Voici la solution qu’il vous faut : La location de logement entre particuliers ! Alternative idéale aux hôtels, la location entre particuliers s’est développée ces dernière et bénéficie d’une bonne publicité auprès des voyageurs car elle est synonyme d’authenticité, de tranquillité, de flexibilité, parfois d’originalité mais aussi de bon rapport qualité/prix. La montée des prix et le peu de renouvellement dans les gammes proposés par les hôtels a favorisé la création de plateformes spécialisées. Et si vous vous y mettiez ?
Comment ça marche ?
Une personne cherche un logement pour ses vacances ou pour un déplacement personnel ou professionnel. Il se connecte sur l’une des plateformes de réservation de logement entre particuliers et sélectionne un logement aux dates de son déplacement. Dans le cas où le logement est disponible le propriétaire donne son accord par l’intermédiaire de la plateforme, et le voyageur valide sa réservation. Les deux parties se mettent ensuite d’accord pour l’heure d’arrivée et l’heure de départ et les éventuelles modalités. Le jour J le propriétaire accueille les voyageurs et leur explique les différentes choses à savoir sur le logement. Une fois le séjour terminé, le propriétaire se présente au logement le jour du départ et fait l’état des lieux en compagnie du voyageur. Simple et efficace.
Les avantages de ce genre de plateforme pour les propriétaires sont :
- Les transactions financières se font sur la plateforme
- Les modalités de paiement sont simplifiées
- En cas de litige la plateforme joue le rôle d’intermédiaire
- Une assurance est généralement comprise durant la durée de la location
- La plateforme permet une exposition internationale du bien
- Le client doit généralement fournir des pièces justificatives avant de réserver
- Il est possible de voir les commentaires du futur client
- La location de logement à la nuitée rapporte qu’une location longue durée
Il y a aussi des avantages pour le client :
- Il y a généralement beaucoup de choix
- Il est possible de réserver à l’étranger
- Les commentaires des précédents clients du logement sont présents sur l’annonce
- Les prix sont souvent plus intéressants que les hôtels, et l’emplacement meilleur
- La location entre particuliers offre une immersion dans le style de la ville ou du pays où on se trouve
- plus d’espace, une cuisine équipée, une connexion wifi, une buanderie…
La location de logement entre particuliers est donc un expérience aussi bien intéressante pour le propriétaire désireux de rentabiliser son bien que pour le voyageur en quête de confort et d’originalité.
Quelles sont les principales plateformes pour louer son logement ?
Le marché de la location entre particuliers est partagé entre plusieurs plateformes qui se partagent plusieurs millions de réservations chaque année.
Airbnb
C’est ni plus ni moins que le précurseur de la location entre particuliers ! C’est le premier site à avoir lancé le concept en 2006. Airbnb a réussi à créer un marché là où personne ne l’imaginait. Il propose aujourd’hui des locations dans plus de 190 pays et attire chaque mois des millions de visiteurs.
Avec ses milliers de visiteurs quotidiens, Airbnb est le leadeur incontesté de la location de logement. C’est un incontournable.
HomeAway Abritel
Présent dans le domaine de la location depuis des dizaines d’années, Abritel a adapté son offre pour mieux satisfaire sa clientèle et concurrencer son principal concurrent.
House Trip
House Trip ppartient au géant du voyage sur internet : Trip Advisor. Sa particularité est de ne proposer que des locations de propriété entière exclusivement.
Booking
Booking était à la base un site spécialisé dans la réservation de chambre d’hôtel. Devant la baisse de son chiffre d’affaire et la demande de plus en plus croissante pour les recherches d’appartements de particulier, le site s’est doté d’une section spécialisée.
Combien rapporte la location de logement entre particuliers?
Certains personnes ont très bien compris le potentiel de la location entre particuliers et ont su en faire un juteux placement. Voici un exemple qui illustre ce que pourrait vous rapporter la location entre particuliers.
Nous avons interrogé Mathilde, 30 ans, propriétaire d’un logement dans l’agglomération orléanaise, à environ 1h30 de Paris. Il y a deux ans de cela elle a acheté un appartement de type F1 de 40 m² en plein centre ville d’Orléans pour 80000€. Du fait de son faible apport elle a pris un crédit sur 25 ans pour avoir la mensualité la plus basse possible. Elle rembourse chaque mois 350€ tout inclus. Elle a d’abord acheté son bien pour y vivre quelques mois. Puis la vie faisant son chemin elle a décidé de mettre son bien en location les moments où elle était absente, ou chez son compagnon, pour se faire un petit complément de revenu.
Avec une location longue durée habituelle elle aurait pu le louer 300€ hors charges par mois. Mais elle a voulu tenté l’aventure de la location de logement entre particuliers en mettant une annonce sur Airbnb au prix de 50 euros la nuitée. Et elle a eu une excellente idée ! Voici son bilan de sa première année de location sur Airbnb.
En 2015 son logement a été loué 200 jours, soit un peu plus de 2 semaines par mois ! Le logement était plein lors des vacances scolaires, des grands weekends et des grandes fêtes locales comme les fêtes de Jeanne d’Arc ou le Festival de Loire. Elle a accueilli beaucoup de voyageurs français mais aussi américains, canadiens, suisses, belges, allemands et argentins venus visiter les châteaux de la Loire situés à quelques kilomètres d’Orléans. La majorité était des particuliers désireux de profiter des prix avantageux de ce type de location, mais il y eu également des professionnels en déplacement.
Pourquoi pas vous ?
Les points forts de son appartement sont sa proximité de la gare, les nombreuses commodités disponibles à quelques minutes à pied, et le fait qu’il soit proche du centre ville. Durant cette année elle a donc gagné pas loin de 10000 € ! A cela il faut déduire son crédit (350€ * 12 = 4200€), soit un gain de 5600€ en un an ! Un revenu complémentaire avoisinant les 460€ par mois ! Ce fut du donc une très juteuse opération !
Cependant la location entre particuliers impliquent des contraintes auxquelles Mathilde a dû faire face. Tout d’abord l’accueil des voyageurs peut parfois prendre un peu de temps, pour peu que certains loupent leur train ou soient pris dans les bouchons… Il faut donc savoir rester patient par moment si vous souhaitez optimiser le taux d’occupation de votre logement.
Mathilde a également pris à sa charge le lavage des draps et des linges mis à disposition des voyageurs. Louer son logement à la nuitée nécessite donc de l’organisation. Enfin sur la centaine de voyageurs que Mathilde a accueilli en un an, elle a eu quelques mauvaises surprises en récupérant son logement : du ménage mal fait ou de légères dégradations. Pour le ménage mal fait elle l’a simplement signalé dans les commentaires. Pour les dégradations elle a par contre contacté Airbnb qui a monté un dossier pour le remboursement.
Au final Mathilde est très satisfaite de son investissement et de son choix de le mettre en location à la nuitée. Elle envisage même d’investir dans un deuxième logement d’ici la fin de l’année.
Vous l’avez vu la location de logement entre particuliers peut être très très rentable. Cependant l’état français se penche de plus en plus sur ces activités et tente de mettre à jour les lois pour que cela soit davantage contrôlé.
Que dit la loi sur la location entre particuliers ?
Chaque pays a sa législation concernant l’encadrement de la location entre particuliers. Concernant la France la loi est très claire sur le sujet. Il faut être propriétaire de son logement pour pouvoir le louer. En tant que locataire il est cependant possible de louer son logement, mais il faut un accord écrit du propriétaire. Dans le cas contraire, le bail peut être résilié de plein droit par le propriétaire, qui peut assigner l’occupant en justice et lui faire payer des dommages et intérêts.
La loi impose une limite de quatre mois, ou 120 jours par an consécutifs ou non, à la location de sa résidence principale. Celle ci est censée rester occasionnelle. Par définition un logement n’est plus une résidence principale s’il est occupé moins de huit mois dans l’année. Tant que cette limite est respectée, le loueur conserve donc sa liberté. Rien ne l’empêche d’accueillir une clientèle de passage trois semaines en août, deux semaines en décembre puis une autre semaine en Janvier par exemple. Par contre il n’y a pas de limitation de temps si vous louez juste une chambre.
La loi pour une République numérique, promulguée par François Hollande et publiée au Journal officiel du 8 octobre 2016, rend la plateforme de location responsable du respect de cette limite de 120 jours. « Lorsqu’elle en a connaissance, elle décompte le nombre de nuits faisant l’objet d’une occupation, et en informe, à sa demande, annuellement, la commune du logement loué. Au-delà de cent vingt jours de location, le logement ne peut plus faire l’objet d’une offre de location par son intermédiaire jusqu’à la fin de l’année en cours », indique désormais la loi.
Utiliser sa résidence secondaire pour en faire un meublé de tourisme, tout en respectant la loi, s’avère beaucoup plus complexe. Surtout dans les grandes villes. Tout d’abord, le propriétaire doit déclarer le meublé de tourisme à la mairie, quelle que soit la commune où il se situe. Un formulaire de déclaration doit être rempli et adressé au maire. Outre l’adresse et le nombre de pièces et de lits du logement, le loueur doit indiquer les périodes durant lesquelles il compte héberger des touristes. Si le meublé n’est pas déclaré, le propriétaire est passible d’une amende de 450 euros.
Pour contrer les annonce illégales, la loi donne désormais la possibilité aux communes de mettre en place un numéro d’enregistrement pour chaque logement qui fait l’objet d’une déclaration en mairie. Ce numéro doit apparaître dans toutes les annonces de location. Seules les communes qui délivrent une autorisation temporaire de changement d’usage disposent de cette faculté. Un décret d’application publié au Journal Officiel du 30 avril 2017 fixe les informations exigées du loueur au moment de l’enregistrement. A Paris, le numéro d’enregistrement à 13 chiffres sera exigé à partir du 1er décembre. Il pourra être obtenu dès le 1er octobre par les loueurs. A Nice, le conseil municipal a voté une délibération dans le même sens.
Concernant l’épineuse question des impôts, les loueurs « lambda » sont soumis au régime micro-BIC et bénéficient d’un abattement de 50% sur les recettes encaissées tant qu’elles ne dépassent pas 32.900 euros. Au-delà de ce seuil, le régime réel d’imposition (déduction des charges pour leur montant réel, sans abattement forfaitaire) s’applique. A noter que les meublés de tourisme, classés comme tel, font l’objet d’une fiscalité particulière, et notamment d’un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers encaissés lorsqu’ils ne dépassent pas 82.200 euros par an. A partir du 1er janvier 2017, les usagers de sites de location entre particuliers recevront un relevé de leurs revenus à déclarer des plateformes de location. Celui-ci prendra en compte les transactions enregistrées depuis le 1er juillet 2016.
Dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2016, les députés ont voté la déclaration automatique des revenus des usagers par les plateformes de location de courte durée. Cette nouveauté entrera en vigueur en 2019 seulement : d’ici là, les loueurs restent seuls responsables de la déclaration de leurs revenus locatifs. Autre nouveauté, le paiement de cotisations sociales devra être effectué pour certains loueurs. Dès lors que l’activité de location meublée de courte durée rapporte plus de 23.000 euros par an, l’usager doit ainsi s’affilier au régime social des indépendants (RSI) et verser des cotisations sociales.
En-dessous de ce seuil, aucune démarche n’est à effectuer : les loueurs occasionnels ne sont donc pas concernés. Au-delà de 23.000 euros par an, l’affiliation au RSI est obligatoire. Cependant des dérogations sont en effet prévues. Ainsi, les loueurs peuvent choisir de verser des cotisations auprès du régime général de la Sécurité sociale plutôt qu’auprès du RSI. Dans cette configuration, les cotisations sociales sont déterminées sur la base des recettes locatives diminuées d’un abattement de 60% (87% pour les meublés de tourisme classés). Par ailleurs, les loueurs dotés d’un statut professionnel, c’est-à-dire gagnant plus de 23.000 euros de recettes locatives annuelles, inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels et qui enregistrent des recettes supérieures à leurs revenus professionnels, échappent également à cette nouveauté.
Dernier point : la taxe de séjour. Pour les 14.745 communes qui l’appliquent actuellement, le loueur est tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Si l’occupant refuse de payer, l’hébergeur peut demander à en être exonéré. A Paris et Chamonix-Mont-Blanc, Airbnb prélève déjà directement la taxe de séjour sur le montant payé par le visiteur. Les loueurs n’ont aucune formalité à remplir à ce titre. Depuis le 1er août 2016, cette collecte automatique est étendue à 18 nouvelles villes : Aix en Provence, Ajaccio, Annecy, Antibes, Avignon, Biarritz, Bordeaux, Cannes, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Malo, Strasbourg, et Toulouse. Depuis le 1er mai 2017, Airbnb procède à cette collecte dans 31 nouvelles villes.
Conclusion
La location de logement entre particuliers représentent un excellent moyen de se faire un complément de revenu ! Si vous avez un logement et que vous êtes à la recherche de façons de gagner de l’argent, ne cherchez plus, louez le pendant vos absences ! Ou louez une ou plusieurs chambres pendant que vous êtes présents ! Dans tous les cas vous ne serez pas déçus ! Les revenus peuvent être très intéressants. Tout dépend de votre logement et de sa localisation. Attention cependant renseignez vous bien sur la législation car celle-ci est en train d’évoluer.
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